Gebäudemanagement im Facility-Management

Begriffsvielfalt bestimmt die Immobilienwirtschaft, wenn es konkret darum geht, die jeweiligen Aufgabengebiete im Gebäudemanagement abzugrenzen. Die Beschreibung neigt gelegentlich zu Verwechslungspotential mit dem eigentlich übergeordneten Facility-Management, das alle Facetten im Lebenszyklus eines Bauprojekts organisiert. Im Laufe der Zeit nahm die Planung und Umsetzung einer Immobilie komplexere Ausmaße an, wodurch eine notwendige Spezialisierung der Arbeitssegmente erfolgen musste. Um das Organ des Gebäudemanagements zu erfassen, bedarf es zunächst einer Darstellung des Facility-Managements.

Mit »facility« wird gemeinhin eine Infrastruktur bezeichnet, die alle kostenrelevanten Gebiete innerhalb des kaufmännischen Sektors reguliert. Darunter fällt zwar u.a. die Integration des Gebäudes, zugleich aber auch die flexible Bewirtschaftung der gesamten Einrichtung. Das Sicherheitsmanagement bspw. fungiert als Bindeglied zwischen Gebäude und Anlage, und fällt damit nicht unmittelbar unter die Aufgaben im Gebäudemanagement. Ferner verfügt das Facility-Management über eine modularisierte Struktur, die sich in die Verwaltung von Fläche, Energie, Kosten, Reinigung, Umzug, Wartung, Überwachung und Schlüsseldienste gliedert. Um nun das Gebäudemanagement als Instanz aufzugreifen, muss ein funktionaler Zusammenhang zu den jeweiligen Bestandteilen geknüpft werden.

Aufgaben im Gebäudemanagement

Innerhalb des Gebäudemanagements lässt sich ein entsprechender Lebenszyklus ableiten, der sich konkret auf das Gebäude als organische Bausubstanz bezieht: Der ursprünglichen Idee folgt die Planung, ausgeführt vom Bau, reguliert durch die Nutzung und gewartet durch Erhaltungsprozesse. Unbestritten ist nun der Zusammenhang zwischen Planung und Flächenmanagement. Eine gezielte Planung erfordert zwangsläufig die Auseinandersetzung mit der zu nutzenden Fläche. Ähnlich verhält es sich mit Bau und Energiemanagement. Beide interagieren in funktionaler Weise miteinander, weshalb dem Gebäudemanagement auch dieser Zweig des Facility-Managements zukommt. Die Kostenregulierung ist allgemein der Aufgabeneinteilung übergeordnet. Reinigung, Umzug, Überwachung und Schlüsseldienste beziehen sich dagegen nur teilweise auf das Aufgabenspektrum des Gebäudemanagements. Die Organisation von Hausmeister und Gebäudereinigung ist Teil des Facility-Managements und wird erst dann relevant, wenn das Gebäude direkten Erhaltungsprozessen ausgesetzt ist. Sofern eine Verlagerung von Infrastruktur hin zum Gebäude als Bausubstanz eintritt, findet der Aufgabenzyklus Verwendung.

Zukunftstrend

Während das Facility Management weiter expandiert und einer immer feineren Spezialisierung unterworfen ist, muss das Gebäudemanagement stets auf die anstehenden Entwicklungen reagieren. Der funktionale Zusammenhang unterliegt dabei einer ständigen Überprüfung. Eine feste Zustandsbeurteilung kann aufgrund der Prozessorientierung nicht getroffen werden.