Infrastrukturelles Gebäudemanagement definiert im Allgemeinen die Dienstleistungen, die im Rahmen
- der Reinigung
- der Sicherheit
- der Hausverwaltung
und weiterer Aufgaben erledigt werden.
Immer häufiger werden diese Dienste ausgelagert, genauer gesagt an externe Firmen vergeben. Die Definition des infrastrukturellen (oder anders gelagerten) Gebäudemanagements lässt sich beliebig erweitern, abhängig von den jeweiligen Bedürfnissen der beauftragenden Unternehmen. Auf Wunsch kann auch die Logistik oder der Fuhrpark von dem Gebäudemanagement übernommen werden.
Definition und Bereiche des infrastrukturellen Gebäudemanagements
Die sogenannten gebäudebezogenen Dienstleistungen umfassen neben Hausverwaltung und Pförtnertätigkeiten auch die Innen- und Außenreinigung der Gebäude. Insbesondere der Gebäude, die von geschäftlichen Unternehmen oder anderen Einrichtungen genutzt werden. Auch Universitäten, Krankenhäuser usw. arbeiten häufig mit professionellen Anbietern dieser Leistungen. Weitere Aufgaben beinhalten den Objektschutz und beziehen sich somit auf sicherheitstechnische Aspekte. Auch das Fundbüro, die Verwaltung von Räumlichkeiten und Transporte können durch das Gebäudemanagement übernommen werden. Insgesamt definiert sich infrastrukturelles Gebäudemanagement als Verwaltung bzw. Organisation der Dienstleistungsfirmen, die das Gebäude reinigen, instand halten und gemäß den vertraglichen Bedingungen versorgen.
Teilbereiche des Gebäudemanagements
Das Gebäudemanagement teilt sich in verschiedene Bereiche auf. Im infrastrukturellen Bereich konzentriert es sich auf die Bewirtschaftung der Gebäude. Das technische Gebäudemanagement beschäftigt sich mit der Instandhaltung und Pflege der technischen Anlagen. Kaufmännisches Gebäudemanagement betreut Angelegenheiten der Objektbuchhaltung und befasst sich mit dem Management der Kosten und vertraglichen Regelungen. Das Flächenmanagement organisiert und optimiert abhängig von seiner Ausrichtung etwa die Anordnung der Arbeitsplätze.
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Gebäudemanagement ist Teil des Facility-Managements
Begriffsvielfalt bestimmt die Immobilienwirtschaft, wenn es konkret darum geht, die jeweiligen Aufgabengebiete im Gebäudemanagement abzugrenzen. Die Beschreibung neigt gelegentlich zu Verwechslungspotential mit dem eigentlich übergeordneten Facility-Management, das alle Facetten im Lebenszyklus eines Bauprojekts organisiert. Im Laufe der Zeit nahm die Planung und Umsetzung einer Immobilie komplexere Ausmaße an, wodurch eine notwendige Spezialisierung der Arbeitssegmente erfolgen musste. Um das Organ des Gebäudemanagements zu erfassen, bedarf es zunächst einer Darstellung des Facility-Managements.
Mit »facility« wird gemeinhin eine Infrastruktur bezeichnet, die alle kostenrelevanten Gebiete innerhalb des kaufmännischen Sektors reguliert. Darunter fällt zwar u.a. die Integration des Gebäudes, zugleich aber auch die flexible Bewirtschaftung der gesamten Einrichtung. Das Sicherheitsmanagement bspw. fungiert als Bindeglied zwischen Gebäude und Anlage, und fällt damit nicht unmittelbar unter die Aufgaben im Gebäudemanagement. Ferner verfügt das Facility-Management über eine modularisierte Struktur, die sich in die Verwaltung von Fläche, Energie, Kosten, Reinigung, Umzug, Wartung, Überwachung und Schlüsseldienste gliedert. Um nun das Gebäudemanagement als Instanz aufzugreifen, muss ein funktionaler Zusammenhang zu den jeweiligen Bestandteilen geknüpft werden.
Aufgabenbeschreibung Gebäudemanagement
Innerhalb des Gebäudemanagements lässt sich ein entsprechender Lebenszyklus ableiten, der sich konkret auf das Gebäude als organische Bausubstanz bezieht.
- die ursprünglichen Idee
- die Planung
- Ausführung vom Bau
- Regulierung durch die Nutzung
- Wartung durch Erhaltungsprozesse
Unbestritten ist nun der Zusammenhang zwischen Planung und Flächenmanagement. Eine gezielte Planung erfordert zwangsläufig die Auseinandersetzung mit der zu nutzenden Fläche. Ähnlich verhält es sich mit Bau- und Energiemanagement. Beide interagieren in funktionaler Weise miteinander, weshalb dem Gebäudemanagement auch dieser Zweig des Facility-Managements zukommt. Die Kostenregulierung ist allgemein der Aufgabeneinteilung übergeordnet. Reinigung, Umzug, Überwachung und Schlüsseldienste beziehen sich dagegen nur teilweise auf das Aufgabenspektrum des Gebäudemanagements. Die Organisation von Hausmeister und Gebäudereinigung ist Teil des Facility-Managements und wird erst dann relevant, wenn das Gebäude direkten Erhaltungsprozessen ausgesetzt ist. Sofern eine Verlagerung von Infrastruktur hin zum Gebäude als Bausubstanz eintritt, findet der Aufgabenzyklus Verwendung.
Zukunftstrend
Während das Facility-Management weiter expandiert und einer immer feineren Spezialisierung unterworfen ist, muss das Gebäudemanagement stets auf die anstehenden Entwicklungen reagieren. Der funktionale Zusammenhang unterliegt dabei einer ständigen Überprüfung. Eine feste Zustandsbeurteilung kann aufgrund der Prozessorientierung nicht getroffen werden.
